Copropriété : êtes-vous bien assuré ?

Une copropriété est un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et organisé par la loi du 10 juillet 1965. La copropriété est naturellement exposée à plusieurs risques qui doivent être assurés. Lesquels ? Quels sont vos obligations en tant que copropriétaires ? Comment fonctionnent les organes de copropriété ? Voici tous nos conseils pour être bien assuré en copropriété. 

Le fonctionnement d’une copropriété

Dans une copropriété, on distingue :

• Les parties communes, propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous (toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers)
• Les parties privatives, appartenant à 1 seul copropriétaire et réservées à son usage exclusif.

Le règlement de copropriété a vocation à :

• Déterminer parties communes et privatives
• Définir les droits et obligations des copropriétaires 
• Fixer les règles de fonctionnement de la copropriété

La copropriété se compose de différents organes :

• Le syndicat des copropriétaires constitué par les copropriétaires. Il s’agit d’une personne juridique distincte de celles de ses membres, possédant des droits et des obligations, administrant les parties communes, assurant la conservation, l’entretien de l’immeuble, et la défense des intérêts collectifs. Il est responsable de ses actions et doit s’assurer au titre de sa responsabilité civile. Le syndicat se réunit en assemblée générale au moins une fois par an.
• Le conseil syndical, organe représentatif du syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Il est chargé de veiller à la bonne exécution de la mission du syndic et de l’assister lors des prises de décisions. Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences qu’ils pourraient commettre dans l’exécution de leur mission et doivent garantir leur responsabilité en cas de réclamation ou de recours de la copropriété.
• Le syndic est professionnel ou bénévole, et désigné par l’assemblée générale. Il a mandat des copropriétaires pour gérer la copropriété en suivant les instructions votées par l’assemblée générale. Son rôle est notamment de souscrire les contrats d’assurance concernant la copropriété. Les syndics professionnels doivent s’assurer au titre de leur responsabilité civile professionnelle.

Les assurances de la copropriété

La loi impose au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Celle-ci doit mentionner que la société d’assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic. Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble y compris aux locataires.

Attention il faut que les copropriétaires soient considérés par le contrat d’assurance comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un, car la garantie de responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l’assuré et dans l’assurance collective, chaque copropriétaire est un assuré.

Les événements généralement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété sont :

• L’incendie, la foudre, l’explosion
• Les dégâts des eaux 
• La tempête, la grêle et la neige sur les toitures 
• Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche…) et les actes de terrorisme. Tous les contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements.
• Les catastrophes technologiques dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris.
• Le vol 
• Le bris de glaces 

En complément, plusieurs garanties peuvent être incluses dans le contrat d’assurance de la copropriété comme le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré, les frais de déblai des décombres, les frais de recherche de fuites d’eau etc… L’assurance de protection juridique de la copropriété peut se révéler très utile car elle permet de couvrir les frais engagés par la copropriété pour récupérer le montant d’un préjudice. Elle garantit aussi la défense de la copropriété, si un tiers met en cause sa responsabilité pénale ou civile.

La responsabilité civile de la copropriété se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par les bâtiments ou les personnes affectées au service de l’immeuble. 

La valeur d’assurance est corrélée à une surface déclarée et définie par le contrat. Il faut, au minimum, assurer la valeur réelle de l’immeuble, c’est-à-dire son prix de reconstruction vétusté déduite. Cette valeur est exprimée en capital.

Les copropriétaires peuvent aussi souscrire des garanties complémentaires « valeur à neuf » ou « pertes indirectes ». La valeur à neuf est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé par contrat. La garantie des pertes indirectes permet à la copropriété d’être indemnisée sur justificatifs des frais et pertes restant à sa charge à la suite d’un sinistre garanti. 

Les assurances du copropriétaire

• Si vous êtes copropriétaire occupant, vous devez souscrire à une assurance mobilier, qui garantit l’incendie, la foudre, les explosions, les tempêtes, les dégâts des eaux, le vol, le bris de glaces, les dommages aux appareils électriques. Les garanties catastrophes naturelles, catastrophes technologiques et actes de terrorisme sont automatiquement incluses. Pour assurer votre mobilier, soit vous déterminez vous-même le capital garanti, soit vous souscrivez une garantie forfaitaire dont le montant est fixé en fonction du nombre de pièces ou de la surface de l’appartement. Vous devez également vous assurer pour garantir votre responsabilité personnelle envers vos voisins et les tiers et envers la copropriété.
• Si vous êtes copropriétaire non-occupant, vous devez vous assurer contre les risques pour lesquels votre responsabilité est susceptible d’être recherchée : envers vos locataires du fait du bâtiment loué (en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien), envers chacun de vos locataires du fait des agissements d’un autre colocataire causant des troubles de jouissance, envers les voisins et les tiers et envers la copropriété. Vous pouvez souscrire une assurance pour compte de votre locataire pour la responsabilité civile des risques locatifs car si le locataire porte la responsabilité des dommages causés au logement pendant la location, cette obligation ne s’applique pas aux locations saisonnières ni au meublés pendant moins de 8 mois, ni aux logements de fonctions.